【銘柄分析】Garda Diversified Property Fund(GDF)〔2017年6月期〕

今回はオーストラリアの不動産投資信託(リート)であるGarda Diversified Property Fund(GDF)を紹介します。私が保有している豪州リートのうちの一つですね。

会社概要

Garda Diversified Property Fund(GDF)は10棟の郊外オフィス物件および産業用物件(物流施設など)を保有・運営しているリートである。物件の総額は約295百万豪ドル(約240億円 82円=1豪ドル)で、すべてオーストラリアの東海岸、クイーンズランド州とヴィクトリア州に集中している。現時点のオフィス物件:産業用物件=70:30程度のポートフォリオである。

GDFの上場は2015年7月。運営母体はGarda Capital Groupというクイーンズランドに拠点を置く不動投資ビジネスの会社で、設立は2000年。

GDFの会計年度は7月~6月。2017年6月期の売上は2,000万豪ドル(約16億円、豪ドル=82円)で利益は2000万豪ドル。(これは不動産評価益も利益に計上しているため利益が伸びている)2018年4月24日現在の時価総額は1億5900万豪ドル(約130億円)。

株価はグーグルファイナンスで確認可能。IR情報はGDFのIRページにて確認可能。

財務諸表分析

Annual Reportより筆者が過去のデータをまとめた。

売上よりも利益額が高い理由は、保有する不動産の価値が上がり、不動産評価益も利益に含んでいるからである。

配当金支払額はFund from Operation (FFO)の範囲内に収まっている。

 

バランスシートの推移は下記の通り。(いずれも6月末)

有利子負債が総資産の30%ということでバランスシートは問題ないといえる。

キャッシュフローの推移は以下の通り。

2017年6月期は新たに不動産を取得しているため、投資CFが大幅なマイナス。一方2016年12月に2000万豪ドルの増資を行ったこともあり、財務CFは大幅にプラスとなっている。2017年は配当金支払額が、営業CFを若干上回っているのが気になるところではある。

保有不動産

GDFが保有する物件は下記の通り。

稼働率は97%と高いが、一部物件では90%となっており稼働率上昇が見込まれる。WALE(weighted average lease expiry)は5.5年。

今後もオーストラリア東海岸の都市および郊外のオフィス・産業用物件への投資や現保有物件の売却を通じてReitの成長を目指すとしている。

保有するオフィス物件は下記のようなものである。前回記事にしたCMAと同じく、郊外の小振りなオフィス物件を保有している。

 

産業用物件には下記のようなものがある。写真の通り物流施設である。

過去のバリュエーション

過去の投資口価格と利回りなどをまとめた。

2018年4月24日現在の株価は1.15豪ドル、分配金利回りは7.9% となっている。一株NTAの1.21豪ドルを下回っているため割安といえる。

インサイダーの保有比率

一般的にReitは「運営・設立母体」と「投資家」の利益相反が起こる可能性がある。つまり、Reitが運営母体から不当に高値で物件を購入すると、Reit投資家が損し、運営母体が得をするということになりかねない。運営・設立母体・Reit経営陣などのインサイダーの保有比率の高いReitであればそのような利益背反が起こりにくいといえる。

下記の表だとインサイダーの持ち株合計は10,406,504株である。全発行株数が112,322,972株なので、インサイダーの保有比率は9.3%となる。利益相反の心配はしなくてもよいと考えられる。

分析を終えて

今回は私が保有する2つのReitのうちCMAではないもう一方のGDFを紹介しました。CMAはオーストラリア各州の主要都市の郊外オフィス物件を保有していますが、このGDFはヴィクトリア州とクイーンズランド州にオフィス物件と産業用物件を保有しています。

個人的には今後もオーストラリア、特に東海岸側は人口も伸びると思っていますので、不動産投資に最適な場所ではないかなと思っています。今回GDFを購入したのはほかでもない「配当利回りが7.8%と高いから」なのですが、財務状況も保守的だし、そこまでリスクも高くないかな、と思っている次第です。

ボーナスを全部投資に回して現金がなくなったので、あとは配当金を使ってコツコツオーストラリアReitを買い足していけたらと思っています。

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