オーストラリア リート概要

オーストラリアのリートに関してまとまった情報が無いかなと思い、ネットで調べてみたらいくつか見つかりました。日本語はもちろん、英語でもオーストラリアのリート市場の概要に関する書籍やネット上のホームページがないのでメモがてら簡単にまとめてみました。

オーストラリアの不動産投資会社であるFolkestone社の2017年5月のプレゼン資料に最近のデータが分かりやすくまとめてあったので紹介します。Folestone社が運営するReitもASXに上場しています。

  • ASXの市場規模は1250億豪ドル
  • オーストラリアリート(A-Reit)として上場している銘柄は44で、ほかにReitではない形式でASXに上場している不動産銘柄が22社ある。
  • A-Reitの市場インデックスとしてS&P/ASX 200 A-REIT Indexがある。ASX200  A-Reitの構成銘柄数は2018年5月現在18銘柄。上位8銘柄でインデックスのうち時価総額の80%以上を占め、大手に集中している。
  • 下の左の円グラフ、ASX200-A-Reit、つまり大手のA-Reit20銘柄においては、48%がRetail(ショッピングモール)物件。残り小型Reitだと下記の通りの物件構成となっている。(右側の円グラフ)

 

  • アメリカのリート(右側の円グラフ)と比較すると、オーストラリアのリートはRetail物件の割合が高いことが特徴。

 

  • 物件種類別の過去1年(真ん中の青いバー)、3年(右側の緑のバー)は下記の通り。A-Reit全体で2014年4月~2017年4月のリターンはおよそ15%となっている。3年間のリターンは高い順からIndustrial(物流施設)、Commercial(オフィス物件)、Diversified (混合)、Retail(ショッピングモール)の順番となっている。

 

  • A-Reitの過去のギアリング(負債/自己資本)比率はリーマンショック直前は45%であったが、最近は30~35%程度。2017年4月の平均のギアリングは30%を下回っている。

 

まとめると、A-Reitはショッピングモール物件が多く、特に大手銘柄ほど多くなるということですね。そしてA-Reit全体としてギアリングはおよそ30%と、負債で大きなレバレッジをかけることなくかなり保守的な運用をしているようですね。

 

また、別のレポートとなるのですが、デロイトのA-Reitに関するレポートも紹介します。

  • 過去のNTA(純有形資産)とReit価格とのプレミアムは下記の通り。A-Reit全体ではNTAからおおよそ15%のプレミアムで取引されている。(プレミアムが低いほどReitが割安になる)

  • 過去のA-Reitの配当利率は下記の通り。A-Reit全体では2017年12月時点では4~5%程度である。

 

以上のようにFolkestoneとデロイトのレポートから抜粋しただけのまとめなのですが、個人的にはこれを見て、「今のオーストラリアReitは割高というわけでもないし、借金もそう多くないし、投資対象としては問題ないのかな」と思いました。

時価総額の大きな安定したA-Reitは機関投資家の買いも入るので 「値段が上がる=配当利率が低い」 ということになります。私は個人投資家の利点である「小さい銘柄にも投資できる」を活用すべく、「(小さい銘柄なので機関投資家の買いが入らないから)利回りが高くて、割高ではなく、健全に運営されているReit」を発掘して少しずつ投資していきたいと思います。もちろん、割安なのはダメなReitだから、という可能性もあるので注意しなければなりませんが・・・。

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