【銘柄分析】Cromwell Property Group(CMW)〔2017年6月期〕

今回はオーストラリアの不動産投資・不動産マネジメント会社であるCromwell Property Group(CMW)を紹介します。2018年8月15日現在、配当利回りは7%を超えています。

会社概要

Cromwell Property Group(CMW)はオーストラリア東海岸に総額240億豪ドルもの不動産を保有し、ヨーロッパ・オーストラリア・ニュージーランドに総額1100億豪ドルの不動産関連私募ファンド等の資産管理をしている不動産企業である。会社の構造としては下記の図の通り。

左側”Funds Management”が、不動産関連資産の管理事業で、右側”Direct Property Investments”がオーストラリア不動産の直接投資である。CMWは、利益の構造として管理事業からの利益を20%、オーストラリア不動産の直接投資から80%を目指しているとのこと。

オーストラリアで直接投資している不動産のテナントの多くは政府組織、上場企業である。支払能力に問題のないテナントが入居していることがわかる。

地理的にはオーストラリアの東海岸、主にシドニーのあるニューサウスウェールズを中心に物件を保有している。

CMWが保有するオーストラリアの物件のWALE(weighted average lease expiry, 賃貸契約の平均残存期間)は下記の通り。ポートフォリオ全体のWALEは7.2年となっている。

保有物件のうち、半分は10年を超える長い賃貸契約(そのかわり収益は低い)で占められており、残りは短期かつ賃料の高い賃貸契約で占められている。

 

続いて、CMWが管理している物件の地理的分布は下記の通り。約半分がヨーロッパ、45%がオーストラリアが占めている。ニュージーランドは5%程度である。

2017年6月期の売上高は4億7800万豪ドル。利益は2億7800万豪ドル。

株価はグーグルファイナンスで確認可能。IR情報はCMWのIRページにて確認可能。

財務諸表分析

Annual Reportより筆者が過去のデータをまとめた。

売上と利益の推移は下記の通り。

2009年はリーマンショックそして不動産価値暴落により、評価損となり大幅な赤字となっている。(以前紹介したGrowtpointも同様であった)

Reitと違い、不動産からの賃料収入だけでなく、管理しているヨーロッパ・オーストラリア・ニュージランドの不動産関連資産の管理料も売上の一部を占めている。2017年6月期の管理料は9700万豪ドルであった。

バランスシートの推移は下記の通り。(いずれも6月末)

総資産に対する有利子負債比率は40%を超えている。リーマンショック後の2009年、2010年にかけて資産を減らしているが、その後増資・借り入れで資金を調達して積極的に物件を購入している。

キャッシュフローの推移は以下の通り。

2011年~2013年にかけて積極的に資金調達をして、物件を購入している。配当金支払額は、営業キャッシュフロー内に収まっている。

過去のバリュエーション

過去の株価と利回りなどをまとめた。

一株あたりNet Tangible Assetよりも株価が高いと割高、とされる。2008年~2012年にかけて、一株NTAよりもCMWの株価が安かったので、割安であったといえる。その後はCMWの収益力が評価されたのか、一株NTAを超える株価推移となっている。

2018年8月15日の株価は1.14豪ドルで、配当利回りは7.28%となっている。

※インサイダーによる保有状況はAnnual Reportからは判明しなかったので割愛

分析を終えて

ご依頼のあったCromwell Property Groupを確認しました。普通のReitと違って、直接投資している不動産からの家賃収入だけでなく、不動産ファンド等の管理料も売上に含まれています。

テナントの多くは政府機関や上場企業であり、WALEも7年を超えているので、安定した賃料収入が得られるものと思います。

配当金の支払いは、営業CF内に収まっていおり、かつ配当利回りは7%を超えています。これを見るに、投資してもいいかな~とは思います。

ただ個人的に気になるのは、総資産に占める負債比率が40%を超えているのという点です。

米国の金利が徐々に上がっています。今後オーストラリアでも中央銀行が金利を上げるものと思われます。金利が上がると、負債の借り換えコストが跳ね上がってしまいますので、できるだけ負債比率が低い会社に投資したほうがいいのかなと思います。

とはいえ配当利率は高いですし、「株価が下がれば購入する」銘柄としてウォッチしておきたいと思います。

【銘柄分析】Cromwell Property Group(CMW)〔2017年6月期〕」への2件のフィードバック

  1. Diver

    おお、リクエストに応えていただいてありがとうございました!非常に参考になりました!管理事業にも結構力入れているんですね~。思ったより堅実そうです。近々投資したいと思います。

    返信
    1. ディンゴ 投稿作成者

      Diverさん

      いえいえ、こちらこそ銘柄をお教えいただき有難うございます。
      仰る通り、管理事業の収益がかなり大きいですね。メインは直接保有しているオーストラリアの不動産からの賃料収入ですが。
      私も堅実な会社だと思います。企業規模が大きい分、私が投資しているCenturia Metropolitan ReitやGarda Diversified Property Fundといった小規模Reitよりも安定しているのかなと思います。
      一点だけ、有利子負債の比率が高いのが気がかりですが、40%程度なので心配するほどではないでしょう。

      返信

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