【銘柄分析】Charter Hall Long WALE Reit(CLW)〔2018年6月期〕

今回はオーストラリアのREITを紹介します。チャーターホールというオーストラリア大手不動産グループが運営しているチャーターホール・ロングWALEリートという、「平均賃貸期間が長い物件を集めた」という名前そのまんまのREITです。

会社概要

Charter Hall Long WALE Reit(CLW)は2016年11月にASXに上場したREITである。物件の管理をしているのは親会社で、オーストラリア大手不動産グループのCharter Hall Groupである。

CLWは、契約期間が長いテナントが入居している物件を保有・運営している。保有物件は多様で、オフィス物件・物流施設・ショッピングモールを合計81件保有している。

物件ポートフォリオのは以下の通り。

オフィスが3物件、物流施設が20物件、ショッピングモールが58物件の合計81物件。物件価値の総額は15億2500万豪ドルに上る。保有するオフィスは3物件だけではあるものの、物件価値4億6500万豪ドルと、シェアは30%にも上る。

Weighted Average Lease Expiry (平均契約終了期間、WALE)は10.8年と、他のREITと比べると非常に長い。入居しているテナントは今後平均して10年間は契約してくれるということなので、今後安定した賃料収入を期待できる。

賃料収入のうち28%はウールワース、16%はATO(豪州国税局)など、大手企業もしくは官公庁が占めており、家賃の支払いが滞るリスクは少ないと考えられる。

物件の地理的分布は下記の通り。

北部準州以外は、どの州にも満遍なく物件を保有している。

財務諸表分析

Annual Reportから数値をまとめた。2016年11月に上場したので、2016年から3年間だけ数値がある。

売上と資産の推移

2016年11月に上場以来、物件を買い増しており、売上・総資産が上昇している。一方、有利子負債は総資産の30%前後と、ギアリングは高くなく、財務体質は健全といえる。

キャッシュフローの推移

増資によりよる資金調達で財務CFはプラス、そして物件投資により投資CFがマイナスとなっている。賃料という安定収入があるため、問題ないと思われる。

一株あたり数値

2016年11月に上場したため、2016年6月期の一株利益の情報がない。配当金はFunds from Operationの枠内に収まっているため、タコ足配当ではない。このペースなら、配当金支払いは問題ないだろう。

インサイダーの持株状況

物件管理を担当しているCharter Hall Groupの持分比率は20%である。Charter Hallから「ゴミ物件」を高値で押し付けられるという心配はない・・と思うが、経営陣で多額の株式を保有していないのがちょっと気になるところではある。CLWの投資家の利益と、プロパティマネジャーの利害が一致しているかどうかは確信はもてない。とはいえ、このリート自体が非常に優良なテナントが入っているそんなに心配する必要もないかと思う。

現在の株価

2018年10月19日時点の株価は以下の通り。

配当利率は6.48%。一株Net Tangible Assetは4.05ドルなので現在の4.08ドルという株価水準は、ほぼ価値通りと言える。

分析を終えて

非常に優良なテナントが入った物件をもち、かつ平均の契約終了が10年以上という安定的なREITです。タコ足配当をしているわけでもなく投資を検討したいREITだと思います。

今の株価水準はだいたいフェアバリューだと思います。手元に現金がはいったら、投資してもいいかもしれないですね。

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